На фоне нестабильной экономической ситуации и высоких ипотечных ставок, российский рынок недвижимости переживает не только падение спроса, но и новые странные тренды. Одним из самых любопытных из них стала неожиданная ситуация, когда квартиры в сданных домах становятся дешевле жилья "на котловане". В ряде российских городов этот тренд стал особенно ярким, что вызывает немалое недоумение среди покупателей и аналитиков рынка.
Готовые квартиры дешевле жилья на стадии строительства
По данным аналитиков, например, в Челябинске стоимость жилья в строящихся домах на 29% выше, чем в готовых. В таких крупных городах как Волгоград и Казань разница составляет 18-14%, а в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель существенно ниже в пределах 3-10%. Данный тренд не только удивляет покупателей, но и ставит в тупик застройщиков.
Частично это объясняется изменениями на рынке. Согласно выводам аналитиков «Яндекс Недвижимости», в апреле этого года предложение готовых квартир от застройщиков выросло на 30%. Однако интересный парадокс заключается в том, что в условиях экономической нестабильности, когда многие ищут пути сокращения затрат, "жильё на котловане" зачастую оказывается дороже, чем готовые квартиры, причем на стадии завершения строительства.
Падение доли новостроек на котловане
Особое внимание стоит уделить статистике по Москве, где доля жилья, продаваемого застройщиками в готовых домах, начала незначительно расти. Это произошло на фоне уменьшения числа новых проектов. Данные от управляющего директора компании "Метриум" Руслана Сырцова подтверждают, что благодаря ограниченному количеству стартов новых проектов, новостроек на стадии котлована становится меньше. В свою очередь, проекты, находящиеся на стадии отделки, постепенно вводятся в эксплуатацию.
Эти процессы напрямую связаны с низким количеством новых строительных объектов, что, в свою очередь, повышает стоимость готового жилья. Однако, несмотря на всю сложность ситуации, стоит отметить, что такая динамика выгодна лишь для ограниченного числа крупных застройщиков, имеющих возможность продавать более дорогие, но более востребованные квартиры.
Причины ценовых колебаний: от ипотеки до увеличения себестоимости
Основными факторами, способствующими такой ценовой динамике, эксперты называют несколько аспектов. Один из главных высокие ипотечные ставки, которые по-прежнему остаются на уровне, значительно снижающем покупательскую активность. Покупатели предпочитают отложить покупку недвижимости, поскольку доступность ипотечных кредитов остаётся ограниченной. Вдобавок, многие ощущают на себе сезонное падение спроса в весенне-летний период, что, естественно, снижает общий объём сделок.
Не менее важным фактором является рост себестоимости строительства. В условиях продолжающихся экономических трудностей застройщики вынуждены увеличивать цены на свои объекты, чтобы компенсировать расходы на материалы, трудовые ресурсы и прочее. Как следствие, увеличение себестоимости строительства новых проектов приводит к тому, что цена на квартиры на котловане может значительно превышать стоимость уже сданных домов.
Снижение предложения малогабариток
Важным аспектом ситуации стало введение ограничений на строительство квартир площадью менее 28 кв.м. Это привело к сокращению предложения малогабаритного жилья, которое в массовом сегменте упало на 25%. В то время как в бизнес-классе остаётся лишь 1,5 тыс. таких лотов, в целом, на рынке недвижимости таких предложений существенно меньше, чем несколько лет назад. Эти изменения особенно ощутили покупатели, заинтересованные в приобретении компактных квартир для самостоятельного проживания.
Выводы и прогнозы
Параллельно с ростом цен на жильё в уже сданных домах, сам рынок недвижимости остаётся под давлением, и тенденции не всегда однозначны. Пожалуй, одной из ключевых проблем остаётся высокая ипотечная ставка и ухудшающаяся доступность жилья. Спрос на новостройки и готовые квартиры скорее всего будет продолжать падать, но при этом уже сданные дома окажутся привлекательнее, чем строительство на стадии котлована. Это означает, что застройщики и покупатели будут вынуждены искать компромиссы в условиях текущего рынка.
